Povrat PDV-a prilikom kupovine prvog stana 2026.
Povrat PDV-a prilikom kupovine prvog stana 2026.
Kada kupac ima pravo na povraćaj PDV-a prilikom kupovine prvog stana u Srbiji? (ažurirano 2026)
Kupovina prvog stana predstavlja veliki finansijski korak, a država Srbija pruža značajnu olakšicu upravo za te slučajeve – povraćaj PDV-a (poreza na dodatu vrednost). Ova mera može uštedeti desetine hiljada evra, ali samo ako ispunjavate precizne uslove i kupujete stan u novogradnji.
U nastavku objašnjavamo ko ima pravo, za koju površinu, šta je potrebno od dokumentacije i kako izgleda procedura.
Ko može da ostvari povraćaj PDV-a?
Pravo na refundaciju PDV-a imaju fizička lica koja ispunjavaju sva sledeća uslova:
- Punoletni su (navršenih 18 godina)
- Državljani Republike Srbije
- Imaju prebivalište u Srbiji u trenutku kupovine
- Od 1. jula 2006. godine do dana overe kupoprodajnog ugovora nisu imali u svojini, zajedničkoj svojini ili suvlasništvu nijednu nepokretnost (stan, kuću, poslovni prostor i sl.) na teritoriji Srbije
- Kupuju nov stan (novogradnja) direktno od investitora koji je u sistemu PDV-a i za koga je izgradnja i prodaja nekretnina osnovna delatnost
- Cela kupoprodajna cena (sa PDV-om) je u potpunosti isplaćena investitoru
Važno: Povraćaj PDV-a ne postoji kod kupovine polovnog stana (stara gradnja) od fizičkog lica. U tim slučajevima se plaća porez na prenos apsolutnih prava (2,5 %), a postoji mogućnost oslobađanja do određene kvadrature.
Koliko PDV-a možete vratiti – limit kvadrature
PDV se vraća samo proporcionalno do sledećih površina:
- 40 m² za samog kupca prvog stana
- +15 m² za svakog člana porodičnog domaćinstva koji ispunjava iste uslove (nije imao nekretninu od jula 2006.)
Primeri iz prakse (2026):
- Samac kupuje stan → povrat PDV-a na maksimalno 40 m²
- Bračni par bez dece → 40 + 15 = 55 m²
- Supružnici + dvoje dece → 40 + 15 + 15 + 15 = 85 m²
- Stan od 90 m², kupac + supružnik + dvoje dece → povrat na 85 m², a na preostalih 5 m² PDV ostaje plaćen
PDV stopa na stanove u novogradnji je 10 %, pa povraćaj efektivno iznosi oko 10 % od cene za dozvoljenu kvadraturu.
Ključni detalj – ko se računa kao član porodičnog domaćinstva?
U obzir dolaze lica koja žive zajedno i dele troškove života: supružnik, deca (biološka/usvojena), roditelji/usvojitelji kupca ili supružnika – pod uslovom da i oni ispunjavaju uslov „prvog stana“ (nisu imali nekretninu od 2006.).
Važna posledica: Svako ko se uključi u zahtev i dobije povraćaj PDV-a gubi pravo na ovu olakšicu u budućnosti ako kasnije kupuje nekretninu. Zato mnoge porodice pažljivo biraju koga će uključiti.
Rok za podnošenje zahteva
Zakonom nije precizno ograničen rok, ali je veoma preporučljivo podneti zahtev što pre – najbolje u roku od 30 dana od overe ugovora i kompletne isplate stana. Razlozi:
- Dokumentacija delimično zavisi od investitora (računi, potvrde…)
- Investitor može otići u stečaj ili likvidaciju
- Što duže čekate, veći rizik od komplikacija
Potrebna dokumentacija (osnovna lista 2026)
- RFN obrazac – Zahtev kupca prvog stana za refundaciju PDV-a
- IKPS PDV obrazac – Overena izjava da se radi o prvom stanu (kod notara/javnog beležnika)
- Overeni kupoprodajni ugovor (original ili overena kopija)
- Fiskalni račun investitora sa jasno iskazanom visinom PDV-a
- Dokaz o potpunoj isplati cene (izvodi, nalozi za prenos, potvrda o uplati…)
- Izvod iz matične knjige rođenih (original)
- Uverenje o državljanstvu (original)
- Lična karta / pasoš (overena kopija + original na uvid)
- Uverenje o prebivalištu od 01.07.2006. do overe ugovora (MUP)
- Uverenje Poreske uprave da kupac (i članovi domaćinstva) nisu bili obveznici poreza na imovinu od 01.07.2006.
- Broj tekućeg računa za povraćaj sredstava
Za svakog člana domaćinstva koji traži dodatnih 15 m²: isti set dokumenata + izvod iz matične knjige venčanih (za supružnika).
Šta se dešava nakon podnošenja?
Poreska uprava proverava dokumentaciju. Ako je sve u redu:
- Donosi rešenje u roku od ~30 dana
- Isplaćuje novac na vaš tekući račun u roku od dodatnih ~15 dana
U slučaju nedostataka dobijate poziv za dopunu – važno je odgovoriti blagovremeno.
Zaključak
Ako kupujete nov stan i ispunjavate uslove, povraćaj PDV-a je jedna od najvećih olakšica koju država nudi – može značiti povrat od nekoliko hiljada do preko 10.000 evra, zavisno od cene i kvadrature.
Pre kupovine proverite status investitora, tačno izračunajte površinu i prikupite dokumentaciju na vreme. Najsigurnije je angažovati advokata ili renomiranu agenciju za nekretnine koja poznaje proceduru.
Za najtačnije i najnovije informacije uvek konsultujte sajt Poreske uprave Republike Srbije ili nadležnu filijalu.