Porez na prenos apsolutnih prava kod kupovine stana za 2026.
Porez na prenos apsolutnih prava kod kupovine stana za 2026.
Kupovina stana je jedan od najvećih životnih koraka, a poreske obaveze mogu značajno uticati na ukupne troškove. U Srbiji postoje dve glavne poreske kategorije koje se javljaju pri kupovini nekretnine: PDV (porez na dodatu vrednost) i porez na prenos apsolutnih prava. Ove dve vrste poreza se međusobno isključuju – plaćate samo jedan od njih.
Ako kupujete prvi stan, država nudi značajne olakšice: povraćaj dela PDV-a ili oslobađanje od poreza na prenos apsolutnih prava. U nastavku objašnjavamo sve ključne informacije na jasan i praktičan način.
Kada se plaća PDV, a kada porez na prenos apsolutnih prava?
- PDV (10% na stanove u novogradnji) plaćate kada kupujete:
- nov stan direktno od investitora (pravno lice koje gradi i prodaje stanove kao osnovnu delatnost)
- renoviran/adaptiran stan od registrovane firme čija je delatnost kupovina, renoviranje i preprodaja nekretnina
- Porez na prenos apsolutnih prava (2,5%) plaćate kod kupovine polovnog stana od fizičkog lica (starogradnja / sekundarno tržište)
Važno pravilo: ne plaćate oba poreza istovremeno.
Olakšice za kupce prvog stana
Ako vam je ovo prvi stan (i niste imali nekretninu u svojini ili suvlasništvu od 1. jula 2006. godine do overe ugovora), imate pravo na poreske povlastice.
1. Povraćaj PDV-a (samo kod novogradnje)
Država vam vraća deo plaćenog PDV-a (efektivno ~10% od cene) za određenu kvadraturu:
- 40 m² za kupca
- +15 m² za svakog člana porodičnog domaćinstva (supružnik, deca, roditelji pod istim krovom koji dele troškove života i nemaju nekretninu)
Primeri:
- Samac → povrat PDV-a na 40 m²
- Bračni par bez dece → 40 + 15 = 55 m²
- Tročlana porodica → 40 + 15 + 15 = 70 m²
Ako je stan veći od ovog limita, PDV se vraća proporcionalno samo na dozvoljenu površinu.
2. Oslobađanje od poreza na prenos apsolutnih prava (kod polovnih stanova)
Umesto plaćanja 2,5%, oslobođeni ste poreza na:
- 40 m² za kupca
- +15 m² po članu porodičnog domaćinstva
Primer: bračni par kupuje stan od 70 m² → oslobođeni poreza na 55 m², a plaćate 2,5% samo na preostalih 15 m².
Uslovi su gotovo identični kao kod povraćaja PDV-a: punoletni državljanin Srbije, prebivalište u Srbiji, prvi stan od 01.07.2006.
Ko ne može da koristi ove olakšice?
- Ako ste već imali nekretninu u svojini/suvlasništvu od jula 2006.
- Ako je neko od članova domaćinstva već koristio ovu olakšicu ranije
- Ako niste punoletni državljanin Srbije sa prebivalištem u zemlji
Kako izgleda procedura za povraćaj PDV-a?
- Kupite stan i isplatite kompletnu cenu sa PDV-om
- Prikupite dokumentaciju
- Podnesite zahtev (obrazac RFN) nadležnoj poreskoj filijali (po prodavcu)
Najvažnija dokumentacija (lista nije iscrpna, proverite aktuelnu na sajtu Poreske uprave):
- Obrazac RFN – zahtev za povraćaj
- Obrazac IKPS PDV – overena izjava da je prvi stan
- Overeni kupoprodajni ugovor
- Fiskalni račun sa jasno iskazanom visinom PDV-a
- Dokaz o plaćanju cele sume (izvodi, nalozi za prenos…)
- Lična karta, izvod iz matične knjige rođenih, uverenje o državljanstvu
- Uverenje o prebivalištu od 2006. do overe ugovora
- Uverenje da niste bili obveznik poreza na imovinu od 2006.
- Broj tekućeg računa za povraćaj novca
- Za članove domaćinstva – dodatni izvodi, venčani list, uverenja…
Rokovi su strogi – pratite ih da ne biste izgubili pravo.
Procedura za oslobađanje od poreza na prenos apsolutnih prava
- Ugovorite da kupac umesto prodavca plaća i prijavljuje porez (uobičajena praksa)
- U roku od 30 dana od overe ugovora podnesite PPI-4 obrazac (lična predaja) nadležnoj poreskoj filijali po prodavcu
- Priložite dokumentaciju sličnu kao kod PDV-a + izjavu kupca (IKPS-PPAP) i saglasnost prodavca
Poreska uprava može proveriti da li je ugovorena cena realna. Ako proceni da je niža od tržišne, može u roku od 60 dana utvrditi novu osnovicu.
Zašto je pametno angažovati agenciju ili advokata?
Proces prikupljanja dokumentacije je složen, rokovi kratki, a greške skupe. Renomirana agencija za nekretnine ili advokat specijalizovan za promet nepokretnosti može:
- proveriti ispunjenost uslova
- prikupiti i overiti dokumentaciju
- pratiti rokove
- izbeći nepotrebne troškove i stres
Zaključak
Bilo da kupujete nov stan (PDV + moguć povraćaj) ili polovan (porez na prenos + moguće oslobađanje), poreske olakšice za prvi stan mogu vam uštedeti desetine hiljada evra. Ključ je u ispunjavanju uslova, blagovremenom podnošenju zahteva i tačnoj dokumentaciji.
Pre svakog koraka proverite najnovije informacije na sajtu Poreske uprave Srbije jer propisi mogu doživeti izmene.