Upis nepokretnosti u katastar po novom Zakonu
Rok za upis nepokretnosti u katastar po novom Zakonu počinje 08.12.2025! Trajaće 60 dana, ne propustite priliku, da konačno upišete nepokretnost koju po dosadašnjim propisima niste mogli i uđite u pravni sistem nepokretnosti. Pogledajmo šta novi zakon donosi.
Spisak obaveznih dokumenata i zašto je važno podneti zahtev što pre
Uvođenje novog Zakona o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima („Sl. glasnik RS“, br. 91/2025, dalje: Zakon) predstavlja ključni korak ka pravnoj sigurnosti vlasnika objekata u Srbiji. Ovaj zakon omogućava građanima da svoje do sada nelegalno izgrađene ili neupisane objekte konačno upišu u katastar, steknu formalno-pravno vlasništvo i omoguće objektu da uđe u pravni promet. Drugim rečima, zakon nije klasična legalizacija u smislu državnog priznavanja tehničke ispravnosti objekta, već predstavlja mehanizam koji omogućava da građani postanu formalni vlasnici i da njihova imovina dobije punu tržišnu vrednost.
Podnošenje prijava po ovom zakonu počinje 8. decembra i traje 60 dana. Postupak je znatno jednostavniji i brži nego ranije, potpuno digitalizovan i sa nižim troškovima. Građani će moći da podnesu elektronsku prijavu bez potrebe za dugotrajnim administrativnim procedurama. Za početak, za upis su neophodna dva osnovna dokumenta: dokaz o sticanju prava (npr. ugovor ili ostavinsko rešenje) i lična karta.
Zašto ovo nije klasična legalizacija
Novi zakon omogućava vlasnicima i korisnicima nepokretnosti koje do sada nisu evidentirane u katastru da postanu formalno-pravni vlasnici. Kada se objekat upiše, vlasnik može da ga proda, založi, stavi u promet ili iskoristi kao obezbeđenje za kredit. Time se veliki broj objekata prvi put uvodi u pravni sistem Srbije i otvara prostor za njihovo regularno korišćenje.
Važno je naglasiti da zakon ne preuzima odgovornost za tehničku ispravnost ili stabilnost objekata. Dakle, ovo nije proces kojim država garantuje solidnost građevina, već pravni okvir koji omogućava formalno upisivanje i korišćenje objekata u pravnom prometu.
Koje objekte je moguće upisati
Postoji nekoliko kategorija objekata koje zakon omogućava da budu upisane:
- Objekti izgrađeni bez građevinske dozvole.
- Objekti sa dozvolom kojoj je istekao rok.
- Objekti za koje nikada nije pribavljena upotrebna dozvola.
- Objekti koji su već bili u postupku ozakonjenja, kao i oni građeni u periodima kada dozvola nije bila zakonski potrebna.
Ključni uslov za upis je da objekti budu vidljivi na satelitskom snimku Agencije za prostorno planiranje i urbanizam.
Postoje i objekti koji se mogu upisati samo uslovno, kao što su:
- Građevine u drugoj zoni zaštite prirodnih dobara ili u zaštitnim pojasevima.
- Objekti u zonama infrastrukture.
- Pojedini objekti u javnoj svojini koji još nisu privedeni nameni.
Kategorije koje se ne mogu upisati uključuju:
- Objekti u prvoj zoni zaštite prirodnog dobra.
- Objekti u javnoj svojini koji su privedeni nameni.
- Objekti u zoni zaštite kulturnog dobra.
Za ove kategorije ne postoje izuzeci, što znači da se njihova legalizacija ili upis u katastar ne može ostvariti po ovom zakonu.
Kako funkcioniše elektronska prijava
Jedna od najvećih promena koju donosi novi zakon jeste potpuna digitalizacija procesa. Elektronska prijava je obavezna i sprovodi se na principu sličnom podnošenju prijava Poreskoj upravi ili Agenciji za privredne registre (APR).
Uz elektronsku prijavu, potrebno je priložiti:
- Dokaz o sticanju prava na objekt.
- Elaborat izvedenih radova ili skicu objekta, kako zakon izričito propisuje.
Za korišćenje elektronskog sistema potrebni su standardni nalog na e-Upravi i kvalifikovani elektronski potpis.
Ko sme da pruža pravnu pomoć
Pravna pomoć u ovom postupku je strogo regulisana zakonom. Ovlašćeni za pružanje pomoći su:
- Advokati.
- Jedinice lokalne samouprave.
- Agencija za prostorno planiranje i urbanizam.
Svako drugo lice koje nudi takvu pomoć postupkom koji zahteva formalnu kvalifikaciju pruža uslugu nezakonito. Opštine imaju obavezu da građanima koji nemaju sredstva za advokata obezbede besplatnu pravnu pomoć kroz svoje službe.
Obavezna i preporučena dokumentacija
Pored osnovnih dokumenata, zakon propisuje i obaveznu izjavu vlasnika pod krivičnom i materijalnom odgovornošću da je jedini vlasnik i da ne postoji treće lice koje bi moglo da potražuje pravo na objekt.
Preporučuje se i dostavljanje dodatnih dokumenata, kao što su:
- Dokazi da je porez na imovinu uredno prijavljen.
- Računi komunalnih službi, što može pomoći u bržem rešavanju predmeta.
Predmeti se rešavaju po redosledu prijema, zbog čega je važno podneti zahtev što pre. Ranije podneta prijava znači i brže rešavanje, a eventualne dopune i korekcije lakše su izvedive pre isteka roka.
Šta se dešava sa starim predmetima
Svi postupci započeti po ranijim zakonima neće se automatski preuzimati. Za starije predmete neophodno je podneti nove elektronske prijave, jer procedura počinje ispočetka.
Upisom u katastar, vlasnici prvi put dobijaju punu pravnu sigurnost. Objekat postaje deo pravnog prometa, što omogućava:
- Prodaju, poklon ili zalogu objekta.
- Korišćenje objekta kao hipotekarnog obezbeđenja za kredit.
Do sada banke nisu mogle da prihvate nelegalizovane objekte kao osiguranje, pa novi zakon otvara vrata funkcionalnom korišćenju imovine koja je do sada postojala samo „na terenu“, ali ne i „na papiru“.
Troškovi upisa
Cena upisa zavisi od zone, lokacije i vrednosti objekta. Minimalna naknada je 100 evra, a maksimalna oko 1.500 evra.
Na troškove utiču i:
- Cena geodetskih usluga.
- Advokatske tarife, koje se određuju prema vrednosti i lokaciji nepokretnosti.
U centralnim gradskim opštinama naknade su veće, dok objekti u predgrađima poput Kaluđerice, Ledina, Ovče ili Borče mogu proći sa minimalnom naknadom. Na primer, u ovim delovima grada postupak može biti završen za oko 100 evra, dok u prestižnim delovima Beograda cena raste proporcionalno vrednosti i lokaciji objekta.
ZAKLJUČAK
U katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture, pored upisa prava svojine i drugih srodnih prava u slučajevima propisanim Zakonom, upisuje se i zabeležba da je pravo svojine na objektu, delu objekta, odnosno posebnom delu objekta, upisano na osnovu ovog zakona, kao i druge zabeležbe u skladu sa odredbama zakona.
Republika Srbija ne garantuje za bezbednost i sigurnost korišćenja objekta, dela objekta, odnosno posebnog dela objekta, upisanog u evidenciju nepokretnosti i prava na njima po odredbama ovog zakona.
Izvor: