Konverzija prava korišćenja zemljišta u pravo svojine
U praksi je i dalje veliki broj građana i privrednih subjekata u Republici Srbiji upisan u katastar nepokretnosti kao nosilac prava korišćenja građevinskog zemljišta, a ne kao vlasnik. Iako se često smatra da ovaj status nije hitan problem, konverzija prava korišćenja u pravo svojine predstavlja važan pravni korak koji je preporučljivo sprovesti čak i kada trenutno ne postoji namera za gradnju ili promet nepokretnosti.
Razlog za to leži u činjenici da pravo korišćenja ima znatno uži obim u odnosu na pravo svojine i u mnogim situacijama predstavlja ozbiljno ograničenje.
Šta podrazumeva konverzija zemljišta?
Konverzija zemljišta je zakonom propisan postupak kojim se postojeće pravo korišćenja na građevinskom zemljištu pretvara u pravo svojine. Ovaj institut nastao je kao posledica istorijskog razvoja imovinsko-pravnih odnosa u Srbiji, gde je građevinsko zemljište decenijama bilo u državnoj, odnosno ranije društvenoj svojini. Sama procedura se odvija pod uslovima propisanim Zakonom o planiranju i izgradnji (‘Sl. glasnik RS’, br. 72/2009, 81/2009 – ispr., 64/2010 – odluka US, 24/2011, 121/2012, 42/2013 – odluka US, 50/2013 – odluka US, 98/2013 – odluka US, 132/2014, 145/2014, 83/2018, 31/2019, 37/2019 – dr. zakon, 9/2020, 52/2021, 62/2023 i 91/2025).
Zašto je konverzija neophodna?
Bez sprovedene konverzije, nije moguće pribaviti građevinsku dozvolu za izgradnju objekta na zemljištu na kome postoji samo pravo korišćenja. Takođe, promet takvog zemljišta je znatno složeniji i često manje atraktivan za potencijalne kupce ili investitore.
Sticanjem prava svojine:
- olakšava se prodaja i opterećenje zemljišta,
- povećava se pravna sigurnost,
- omogućava se korišćenje zemljišta kao sredstva obezbeđenja (hipoteka),
- izjednačava se pravni status zemljišta i objekta.
Konverzija bez plaćanja naknade
Važeći propisi predviđaju mogućnost konverzije bez naknade, što je posebno značajno za veliki broj lica. U tim slučajevima, postupak se sprovodi pred nadležnom službom katastra nepokretnosti, ali isključivo po zahtevu zainteresovanog lica.
Pravo na konverziju bez naknade, između ostalog, imaju:
- lica koja su upisana kao vlasnici objekata izgrađenih na predmetnoj parceli,
- nosioci prava korišćenja na neizgrađenom građevinskom zemljištu,
- vlasnici objekata izgrađenih na građevinskom zemljištu u javnoj svojini, pod uslovom da su zaključili dugoročni zakup (najmanje 50 godina) i izmirili ugovorene obaveze,
- zakupci građevinskog zemljišta u javnoj svojini bez naknade, nakon pravosnažnosti upotrebne dozvole, ako je to predviđeno ugovorom.
Ko trenutno ne može sprovesti konverziju?
Postoje određene kategorije subjekata za koje konverzija još uvek nije moguća. To su:
- sportske organizacije i udruženja,
- zemljoradničke i stambene zadruge,
- subjekti obuhvaćeni postupkom sukcesije,
- društvena preduzeća.
Za pojedine od ovih kategorija zakonodavac je predvideo donošenje posebnih propisa, dok su za druge propisana prelazna ograničenja, poput okončanja privatizacije ili završetka sukcesije. Dodatno, konverzija može biti ograničena i kada je planskom dokumentacijom zemljište namenjeno za objekte javne namene ili javne površine.
Kako izbeći zastoje u postupku?
Iako trajanje postupka ne zavisi isključivo od podnosioca zahteva, pravilna priprema može značajno skratiti rokove. Pre podnošenja zahteva neophodno je prikupiti kompletnu dokumentaciju, uključujući:
- dokaz o pravu korišćenja,
- dokaz o vlasništvu nad objektom (ako postoji),
- odgovarajuće lokacijske informacije.
Privredni subjekti, pored toga, moraju pribaviti i informacije od nadležnih organa za prostorno planiranje i urbanizam.
Zašto je korisno angažovati advokata?
Postupak konverzije često je administrativno i pravno složen. Angažovanje advokata koji se bavi imovinsko-pravnim odnosima može pomoći da se izbegnu greške, dopune zahteva i nepotrebna odlaganja. Advokat prati tok postupka, komunicira sa nadležnim organima i blagovremeno reaguje na zahteve katastra.
Šta dobijate nakon konverzije?
Po okončanju postupka konverzije postajete punopravni vlasnik zemljišta. Time se objekat i zemljište objedinjuju u jedan predmet prava svojine, što predstavlja najstabilniji i najpovoljniji pravni okvir za dalje raspolaganje nepokretnošću.
Zakon o planiranju i izgradnji
https://www.paragraf.rs/propisi/zakon_o_planiranju_i_izgradnji.html